売れる家の3つの条件とは?宅建士+一級建築士が本音で語る

不動産投資

宅建の仕事の1つに売れる物件を開発していく業務はとても重要です。

以前からデザインの力に注目する宅建業者も多いです。

売れる魅力的な住宅物件づくりに設計士やデザイナーを登用することで、デザインにこだわった物件をオーナーに提案します。

 

投資用のマンションやアパートを建てる時に、デザイナーズマンションは、相場よりも高い金額で賃貸できると提案する宅建業者もいます。

しかし、本当に住宅物件はデザインにこだわると、相場よりも高い価格でも借り手がつくのでしょうか?

 

私は以前、こだわりデザインでリノベーションを手がける建築会社で働いていた事がありました。

そこは中古のマンション物件の内装デザインを一新させて販売するリノベーション事業に力を入れていました。

ターゲットを想定してカフェ風、モダンデザイン、レトロなヴィンテージ、タイル張りのミニ暖炉のある部屋と様々な内装デザインを手がけました。

 

しかし、現実は必ずしもデザインにこだわるだけで、借り手が直ぐに決まる訳ではありませんでした。

今回は、宅建士を持つ設計士の視点から、デザインの費用対効果や本当に売れる住宅物件の3つの条件を書いてみます。

 

新築住宅よりは、流行りの中古物件のリノベーションを中心に書いていきます。

デザインにこだわっても売れない理由

デザイナーズマンションやアパートは、資産価値が落ちにくいと言われる事もあります。

確かにデザインを気に入った借り手がいた時は有効です。

賃貸であれば相場よりも2万〜3万程、高い家賃で貸せる事が多いです。

 

また、デザインを一新させてお洒落にリノベーションすると中古の住宅物件が売れやすくなる事もあります。

確かに住宅売買や賃貸の市場にはデザインにこだわる顧客も一定数います。

 

しかし、多くの人はデザイン重視で物件を選ぶ訳ではありません。

まず売れる条件があってこそ、お客様に選ばれる物件になります。

 

デザインは選ばれる条件を兼ね備えた物件にプラスαの付加価値を付ける物です。

売れる住宅物件の3つの条件

テレビや雑誌でよく紹介されているR不動産など、個性のあるデザイン物件の売買や仲介に成功している会社もあります。

ではなぜ、お洒落なデザインの住宅物件を手がけても、人気の売れる物件にならない場合が多いのでしょうか?

 

まず、通常の宅建業務を行う会社が、デザイン物件を売ろうとすれば、デザイン好きの物件を探す人を集客できる力が必要です。

 

デザイン物件は見た目の好き嫌いの好みにかなり左右されます。

デザインにこだわりがある人は、それだけデザインの好き嫌いの好みが強い傾向があります。

確率的に自分が売る物件のデザインの好みに合う人が現れるとは限りません。

 

デザイン好きの人を多く集客できる仕組みがない限りは、マッチングが上手く成立しない事がデザイン物件の難しい所です。

 

一方、改装やリノベーションは建築会社に依頼して、1から一緒に空間を作るならば、自分好みのデザインに出来ます。

デザインにこだわる人は、人が造ったデザインの部屋に住むよりは、中古を買って自分で一から改装したがる人も多いです。

 

リノベーションで成功している会社は、スケルトン売り(内装設備が無い状態で販売)にして、内装は後で自由に顧客が選べるようにしています。

では、中古住宅は、どういう物件が人気なのでしょうか?

立地条件の良さが第一条件

将来、自分が購入した中古物件が値崩れしないという点からも、立地条件はかなり重要です。

駅近や便利で立地、人気の高いエリアにある物件は、やはり売れやすいです。

 

ターゲット層によって需要の高い人気エリアはあります。

例えば、学校へ就学する年齢の子供がいる家庭では、学校のレベルが高く環境が良い校区が人気です。

 

特に少子化で子供の教育にお金をかける家庭が増えています。

義務教育の間は私立で通わせない限りは、住む場所によって通える校区が限定されます。

環境がよく教育熱心な学校、将来の進学に有利になる評判の良い学校の校区に住みたいと願う親は多いです。

 

また買い物しやすい店が近くにある、病院や公共施設が徒歩圏内にあるなど、毎日の生活に便利な場所も人気です。

特に高齢者になると駅近で生活に便利、だけど落ち着いている閑静な住宅街を、第一条件に立地を選びたがります。

 

デザインにこだわったとしても、駅から遠いなど生活に不便であると購入をためらう人が多いです。

お得感がある比較的新しい中古物件

リノベーションは築30年以上の古い物件を改装することが多いです。

外国であれば、物件が古くなる事は、日本ほど売却時のハンディーにはなりません。

住宅の資産価値を上げる目的で改装し、実際に買った時よりも高く売るのが一般的です。

 

日本でもリノベーションは、以前に比べれば広がってきました。

実際に古い物件を手にいれることは、新築よりも安い価格で購入できます。

これは、家賃相場の高い人気エリアで家を買う場合は、かなり予算を節約できます。

その浮いた予算で、内装にお金をかけて自分の理想の住まいを実現している人もいます。

 

しかし日本では、まだ新築物件の人気は高く、中古を買う時も築浅(建てて年数が経っていない)の物件の方が需要があります。

その1つの理由が、主な住宅ローンの減税は築20年まで物件に限られているからです。

 

更にマンションなどは、建物の躯体や本体の設備は、建て替え工事をしない限りは、現状のままです。

内装をリノベーションしてキッチンやバスなど水回りを変えても表面上のことです。

本体の設備面で不安が残るのが、リノベーション物件の欠点です。

 

管理組合がしっかりしていて、修繕積み立て金も多いマンションであれば、将来の建て替え時にはトラブルは起こりにくいです。

しかし積み立て金が十分でないマンションの場合は、将来の建て替えや修繕時に住民が大きな負担を強いられる可能性があります。

 

古いマンションを買って、いざ住み替えのために売ろうとしても売れない。

処分に困る築40年以上の中古物件の事例は、日本では幾らでもあります。

中古物件は、新築で購入するのに比べて費用対効果が良く比較的新しい中古物件が、結局は売れます。

デザインは凝りすぎず、使いやすいレイアウト

結局、デザインは奇抜であるよりも、スタンダードな間取りや色調が需要があります。

建築士やデザイナーとしては、デザインに凝った物件は造りたいですが、現実はデザインは凝りすぎると売れません。

 

デザインに凝りすぎると、総予算も高くなります。

もし、賃貸用の不動産投資を考えているのであれば、ターゲット層に合わせたスタンダードなデザインにする方が無難です。

 

スタンダードな一般に受け入れられやすいデザインとは、壁の色であれば温かみのあるベージュを基調をするなどです。

収納が多めに確保されている物件も使いやすいことから需要があります。

4人までの家族のファミリー層には、3LDKが手頃で売れやすいです。

 

デザイン的には一見、目新しさはないけれど、全体が洒落ていて使いやすい。

多くのお客様は、こんな物件に安心感やお得感を感じます。

一般的な顧客を想定して売る場合は、需要の多い売れやすいデザインしてあげる方が親切です。

まとめ:本当に売れる住宅物件の3つの条件

以上、売れる住宅物件の条件はいかがでしたか?

【売れる住宅物件の3つのポイント】

・立地条件の良さ(駅近、人気エリアなど)

・お得感のある比較的新しい中古物件

・デザインに凝りすぎず、使いやすいレイアウト

この売れる3つの条件は、 当たり前の事かもしれませんが、いざ自分が探してみれば、なかなか良い掘り出し物の物件は少ないです。

 

デザインだけでは購入しないけど、デザインが必要でないかと言えば違います。

お得感を感じさせるプラスαの味付けは、最後はデザインの力があればこそです。

「自我が出過ぎない、思いやりのあるデザイン」が売れる物件のデザインの条件になります。

 

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